- 06 48 49 71 35
- info@besurefirst.com
Hypotheekvormen in Nederland
Een hypotheekvorm bepaalt hoe je een lening voor je woning terugbetaalt: direct aflossen, alleen rente betalen of vermogen opbouwen om later af te lossen. In Nederland zijn door de jaren heen veel hypotheekvormen gebruikt, maar sinds 1 januari 2013 zijn de regels voor nieuwe hypotheken veranderd.
In dit kennisbankartikel leggen we alle belangrijke hypotheekvormen uit: wat het is, hoe het werkt, wat de voor- en nadelen zijn en wanneer je deze vorm in de praktijk tegenkomt. Ook vind je onderaan een woordenlijst met begrippen en afkortingen.
Hoe lees je dit artikel?
Gebruik dit overzicht op 2 manieren:
Snel vergelijken: scan de koppen en lees alleen de hypotheekvorm die je zoekt.
Diep begrijpen: lees per hypotheekvorm de vaste onderdelen: Wat is het? Hoe werkt het? Voordelen/Nadelen/Voor wie?
Wat is een hypotheekvorm?
Een hypotheekvorm is de manier waarop je jouw hypotheekschuld terugbetaalt (of juist niet terugbetaalt tijdens de looptijd). Sommige vormen lossen maandelijks af (annuïtair/lineair). Andere vormen lossen niet af en bouwen in plaats daarvan vermogen op (spaar-/bankspaar-/beleggingsvarianten) of lossen helemaal niet af (aflossingsvrij).
Belangrijk: rentevaste periode (bijv. 10 of 20 jaar vast) is géén hypotheekvorm, maar een rente-afspraak binnen je hypotheek.
Waarom is 1 januari 2013 belangrijk?
Sinds 1 januari 2013 geldt voor nieuwe hypotheken (voor de eigen woning): wie hypotheekrenteaftrek wil, moet de lening binnen 30 jaar volledig aflossen volgens een vast aflosschema. In de praktijk betekent dit dat nieuwe leningen meestal annuïtair of lineair zijn.
Oudere hypotheekvormen (zoals spaar-, leven- en beleggingshypotheken) bestaan nog wel, maar zie je vooral terug bij hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten of onder overgangsrecht vallen.
Aflossende hypotheekvormen
Wat is een annuïteitenhypotheek?
Je betaalt iedere maand een gelijk bruto bedrag (in de rentevaste periode). Dat bedrag bestaat uit rente en aflossing.
Hoe werkt het in de praktijk?
In het begin betaal je veel rente en weinig aflossing. Later draait dat om: je rente daalt en je aflossing stijgt, terwijl je bruto maandbedrag gelijk blijft.
Voordelen
Past bij de fiscale regels voor nieuwe hypotheken
In het begin vaak lagere netto maandlasten door renteaftrek (als je daarvoor in aanmerking komt)
Duidelijke einddatum: de schuld wordt afgelost
Nadelen
Je lost in het begin relatief langzaam af
Totale rentekosten over 30 jaar kunnen hoger zijn dan bij lineair
Bij renteherziening kunnen maandlasten flink veranderen
Voor wie past dit vaak?
Starters en doorstromers die een voorspelbare route willen met aflossing binnen 30 jaar.
Voorbeeld
Voorbeeld: je koopt je eerste woning en wilt renteaftrek op het nieuwe leningdeel. Een annuïteitenhypotheek geeft je vaste bruto lasten in je rentevaste periode en zorgt dat je automatisch aflost.
Wat is een lineaire hypotheek?
Je lost iedere maand een vast bedrag af. Daardoor wordt je schuld sneller kleiner.
Hoe werkt het in de praktijk?
Omdat je schuld sneller daalt, betaal je ieder jaar minder rente. Je totale maandlasten dalen dus gedurende de looptijd.
Voordelen
Snelle schuldafbouw
Lagere totale rentekosten over de hele looptijd
Steviger richting pensioen doordat de schuld sneller afneemt
Nadelen
Hogere maandlasten in de beginjaren
Minder “ruimte” in je budget aan het begin
Voor wie past dit vaak?
Mensen die nu wat hogere lasten kunnen dragen en juist op termijn lagere lasten willen.
Voorbeeld
Voorbeeld: je verwacht later minder inkomen (bijv. pensioen) en wilt dat je hypotheeklasten dan lager zijn. Lineair helpt omdat je rente sneller afneemt.
Niet-aflossende hypotheekvormen (schuld blijft staan)
Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Je betaalt alleen rente en lost tijdens de looptijd niet verplicht af. De schuld blijft gelijk tot het einde van de looptijd.
Hoe werkt het in de praktijk?
Aan het einde van de looptijd moet je de hele schuld aflossen. Dat kan met spaargeld, verkoop van de woning of herfinanciering (als dat dan kan).
Voordelen
Lage maandlasten
Flexibel als je een duidelijke aflosstrategie hebt
Kan passen bij mensen met vermogen of wisselende inkomsten
Nadelen
Schuld blijft staan → risico richting pensioen
Kans op “aflosmoment-probleem” aan het einde
Herfinanciering is nooit gegarandeerd
Voor wie past dit vaak?
Vooral als deel van de hypotheek, bij mensen die bewust een aflosplan hebben of voldoende vermogen.
Voorbeeld
Voorbeeld: iemand heeft veel spaargeld of verwacht een grote aflossing (bijv. verkoop of erfenis) en kiest bewust voor lagere maandlasten nu.
Hypotheekvormen met opbouw (sparen, verzekeren of beleggen om later af te lossen)
Wat is een spaarhypotheek?
Je hebt vaak een (deels) aflossingsvrije lening én je bouwt kapitaal op via een spaarverzekering of spaarconstructie waarmee je aan het einde aflost.
Hoe werkt het in de praktijk?
Je betaalt rente over de lening en daarnaast premie/inleg in een spaarproduct. Aan het einde gebruik je het opgebouwde kapitaal om de lening af te lossen.
Voordelen
Veel zekerheid over eindkapitaal (bij juiste opzet)
Rustige maandlastenstructuur (afhankelijk van product)
Nadelen
Complexe voorwaarden
Minder flexibel bij oversluiten of wijzigen
Soms hoge kosten bij verzekeringsvariant
Voor wie past dit vaak?
Vooral bij bestaande hypotheken van vóór 2013. Mensen die zekerheid willen en hun oude constructie willen behouden.
Voorbeeld
Voorbeeld: iemand wil niet oversluiten omdat de spaarconstructie gunstig werkt en voorspelbare aflossing geeft op einddatum.
Wat is een bankspaarhypotheek (SEW of BEW)?
Je bouwt vermogen op in een geblokkeerde spaarrekening (SEW) of beleggingsrekening (BEW) die bedoeld is om je hypotheek af te lossen.
Hoe werkt het in de praktijk?
Je lening kan (deels) aflossingsvrij zijn. Tegelijk leg je in op SEW/BEW. Op einddatum los je af met het opgebouwde vermogen.
Voordelen
SEW: voorspelbaarder (sparen)
BEW: kans op hoger rendement (beleggen)
Vaak transparanter dan verzekeringspolissen
Nadelen
BEW: beleggingsrisico (kan tegenvallen)
Regels/voorwaarden kunnen strikt zijn
Niet altijd makkelijk aan te passen
Voorbeeld
Voorbeeld: iemand heeft bankspaarconstructie en wil weten of oversluiten verstandig is; vaak wil je eerst effecten op opbouwproduct begrijpen.